Under hösten 2025 trädde förändringar i plan- och bygglagen i kraft som påverkar möjligheten att uppföra bygglovsfria komplementbyggnader. Syftet är att förenkla regelverket, men de nya bestämmelserna kräver fortfarande noggrann tolkning i varje enskilt projekt.

Den tidigare uppdelningen mellan Friggebod och Attefallshus har ersatts av en gemensam kvadratmeterpott.

Inom detaljplanelagt område får varje fastighet nu disponera totalt 45 kvm bygglovsfri yta. Befintliga bygglovsfria byggnader räknas in i denna pott.

En enskild bygglovsfri byggnad får vara högst:

• 30 kvm
• 4,0 m i taknock

Åtgärderna är indelade i tre kategorier: komplementbyggnad, komplementbostadshus och ekonomibyggnad, med olika förutsättningar beroende på huvudbyggnadens funktion.

Det är även möjligt att använda delar av kvadratmeterpotten för tillbyggnad av huvudbyggnaden. I vissa fall kan detta kombineras med bygglov genom en tvåstegsprocess, där en del prövas som lovpliktig och en del hanteras bygglovsfritt genom startbesked.

När krävs ändå bygglov

Regeländringen innebär inte att alla komplementbyggnader är fria från prövning. Bygglov krävs bland annat:

• om byggnaden placeras närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns utan grannmedgivande
• inom 30 meter från järnväg
• i områden av riksintresse för totalförsvaret
• vid särskilt värdefulla byggnader eller i kulturhistoriskt värdefulla miljöer

I praktiken omfattas i princip alla småstugeområden i storstäderna av sådan lovplikt, eftersom de har utpekats som kulturhistoriskt värdefulla miljöer av respektive stadsmuseum.

Även bygglovsfria åtgärder måste uppfylla kraven i PBL, PBF och Boverkets byggregler.

Vad betyder detta i praktiken?

För småhusägare inom detaljplanelagt område innebär de nya reglerna en större samlad flexibilitet, men också ett tydligare ansvar. När fler åtgärder kan genomföras utan formell bygglovsprövning flyttas ansvaret i högre grad från stadsbyggnadskontoret till byggherren att säkerställa att åtgärden uppfyller samtliga krav enligt plan- och bygglagstiftningen och gällande byggregler.

Det gör behovet av kvalificerad rådgivning större, inte mindre. Felaktiga bedömningar kan få konsekvenser långt senare, både juridiskt och tekniskt.

Ovan gäller inom detaljplanelagt område. Utanför detaljplan är den bygglovsfria byggnaden större och kan uppgå till 50 kvm med högre tillåten nockhöjd.

Vi arbetar löpande med bedömningar av komplementbyggnader och tillbyggnader i detaljplanelagda småhusområden, ofta i miljöer med kulturhistoriska värden. Vår roll är att tidigt klarlägga förutsättningarna och säkerställa att projektet håller både arkitektoniskt och juridiskt över tid.

Året har inletts med flera nya uppdrag, samtidigt som pågående projekt går in i nya skeden. Bland de nya uppdragen finns ombyggnader av hotell- och restaurangmiljöer samt en större ombyggnad av en villa i Täby, där både funktion, struktur och långsiktig användning ses över i sin helhet.

Parallellt fortsätter arbetet i befintliga projekt, bland annat med kontorshuset på Östermalm som nu går vidare i nästa fas, samt med ett museum i Norrbotten där ombyggnadsfrågorna rör både rumsliga kvaliteter och varsam utveckling av befintliga värden. Både lös och fast inredning samt belysning i detta uppdrag.

I samband med detta har vi börjat formulera några principer som tydliggör hur vi arbetar med ombyggnad:

• Vi börjar i det befintliga, med noggranna studier av husets struktur, historia och tekniska förutsättningar.
• När förändring sker ska den tillföra något – inte bara ersätta det som är uttjänt.
• Transformation är ett aktivt arkitektoniskt arbete där befintliga kvaliteter tas till vara, dold potential synliggörs och byggnadens resurser används mer effektivt för nya behov.
• Långsiktighet väger tyngre än kortsiktig optimering, både rumsligt och tekniskt.
• Arkitekturen är processnära, och avgörande beslut formas tidigt genom dialog och gemensam förståelse.

Principerna fungerar som vägledning i projekt som ofta präglas av komplexa förutsättningar och många samtidiga krav.

Under året kommer vi att återkomma till och fortsätta att arbeta med de här principerna, i takt med att projekten utvecklas och nya lager i det befintliga blir synliga. Men också utifrån vårt utforskande av automatiserade processer med hjälp av nya verktyg som görs alltmer lättillgängliga och träffsäkra.

Året går mot sitt slut och vi stänger datorerna för en stund.
2025 har varit ett år fyllt av ombyggnadsfrågor, kloka beslut, kreativa lösningar och fina samarbeten. Vi är tacksamma för förtroendet från beställare, kollegor och samarbetspartners som gjort året både intensivt och roligt.

Nu väntar några dagar av vila, perspektiv och förhoppningsvis lite tid bortom ritningar och regelverk. I januari är vi tillbaka med ny energi och fortsatt fokus på att bygga vidare på det som redan finns.

Vi önskar er en riktigt god jul och ett gott nytt år.

Att arbeta med ombyggnad handlar om att se möjligheter i det som redan finns – och där passar Jochum rakt in. Med en lång bakgrund som både projekterande arkitekt och i mer konstnärligt utforskande roller kommer han in med en erfarenhet som kompletterar vårt arbetssätt på ett sätt vi är väldigt glada för.

Jochum har dessutom undervisat i arkitektur på flera eftergymnasiala utbildningar. Det märks både i hans skarpa formtänkande och i hans förmåga att formulera och fördjupa de frågor som driver projekten framåt. Han rör sig självklart mellan det analytiska och det visionära – en kombination som ligger helt i linje med Ombyggnadsbyråns idé om att bygga framtiden av det som redan är byggt.

Just nu tar Jochum plats i vårt större ombyggnadsprojekt av en kontorsfastighet och kliver direkt in i vårt digitala, samarbetsdrivna arbetssätt. Här arbetar vi parallellt med analys, gestaltning och digitala modeller för att kunna fatta kloka beslut om bevarande, återbruk och förändring. Jochums erfarenhet gör att han snabbt orienterar sig i komplexa förutsättningar och bidrar med ett skarpt öga för vad som faktiskt går att utveckla vidare i den befintliga byggnaden. Med hans erfarenhet stärker vi inte bara vår kapacitet, utan också den kreativa bredden på kontoret.

På mindre än ett år har Ombyggnadsbyrån vuxit från en soloföretagare till ett arkitektkontor med tre arkitekter – och fler samarbeten och projekt än någonsin. Tillväxten är både snabb och organisk, grundad i en gemensam syn på kvalitet, nyfikenhet och viljan att göra ombyggnad till något inspirerande, hållbart och självklart.

Vi är väldigt glada att Jochum valt att bli en del av vår resa.
Varmt välkommen, Jochum!

Våra städer behöver transformeras när behoven utvecklas. Både beteende- och demografiförändringar gör att den byggda ytan inte nyttjas till sin fulla potential. Det kan vara förändrade köpmönster, nya arbetssätt eller minskade barnkullar som gör att uppvärmda volymer står tomma i lägen som skulle kunna skapa värden för människan. Därför behöver vi inte bygga nytt men kanske bygga om för att möta dagens behov.

I Fastighetstidningen Nr 2 2025 sid 88-89 intervjuas Josefin av Veronica Hejdelind om varför Ombyggnadsbyrån valt att fokusera på just ombyggnadsprojekt.

2/25

Första september började Albin på Ombyggnadsbyrån. Albin är nyutexaminerad från KTH-A. Just nu arbetar han i ombyggnadsprojekt inom retail men är även involverad i tillbyggnader av småhus och vårt stora kontorsprojekt i centrala Stockholm.

Albin och Josefin har varit kollegor i tidigare anställning och har en gemensam arbetsmetod som grundar sig i: ”allt är kul” och ”hur svårt kan det vara”.

Vi för också samtal med ytterligare två personer och räknar med att efter årsskiftet sysselsätta inte mindre än fem arkitekter.

Men hur blir 1 + 1 + 1 + 1 = 5 ? Jo för att vi också arbetar i samarbeten. Vi berättar mer om det lyckosamma samarbetet med Skepnad Arkitekter längre fram. Alla fina visualiseringar på webb och i sociala medier har Gustav på Skepnad tagit fram och han fungerar även som handläggande arkitekt i kontorsprojektet där Albin och Josefin jobbar.

Från och med 1 januari 2027 ska alla flerbostadshus erbjuda fastighetsnära insamling av förpackningsavfall (FNI). Det innebär att plast, papper, glas och metall ska kunna sorteras i eller vid fastigheten, istället för vid kommunala återvinningsstationer. Förändringen är en del av Sveriges arbete för ökad materialåtervinning och minskad klimatpåverkan.

Vad är fastighetsnära insamling?

Fastighetsnära insamling betyder att de boende kan sortera sina förpackningar där de bor, i ett miljörum eller motsvarande utrymme. Målet är att göra sorteringen:

• enklare för de boende,
• mer tillgänglig,
• och bättre anpassad för säker hämtning och arbetsmiljö.

Efter 2027 räcker det alltså inte längre med att hänvisa boende till externa återvinningsstationer.

Vad innebär det i praktiken?

För många fastigheter innebär övergången att befintliga avfallsutrymmen behöver ses över, anpassas eller kompletteras. Det handlar ofta om:

• att identifiera lämpliga utrymmen för miljörum eller kärlskåp,
• att säkerställa tillgänglighet, brandskydd och ventilation,
• att planera dragvägar och hämtning så att arbetsmiljökrav uppfylls.

Beroende på fastighetens förutsättningar kan lösningen vara ett ombyggt miljörum, ett nytt miljöhus eller andra fastighetsnära lösningar.

En planeringsfråga – inte bara en avfallsfråga

Fastighetsnära insamling är i praktiken ett byggnads- och planeringsprojekt. I många fall krävs:

• tidig inventering av utrymmen,
• skissarbete och alternativstudier,
• ibland bygglov eller anmälan till kommunen.

En genomtänkt planering gör det möjligt att skapa lösningar som fungerar långsiktigt – både för boende, förvaltning och avfallsentreprenörer.

Övergången från återvinningsstation till miljörum är därför inte bara ett lagkrav, utan också ett tillfälle att förbättra fastighetens funktion och vardagslogistik.

I den här fina lokalen där jag sitter nu kommer jag och mina samarbetspartners Attivo, Projetledarteam1 och ASM Consulting att hålla ett event för befintliga och potentiella kunder. Vi kommer att tillsammans med verksamheten The Node berätta om hur man projekterar och bygger musikstudios på en av Stockholms mest utsatta lägen. Eller vad säger du om tunnelbana under, spårvagn och biltrafik över, manifestationer och myller av människor runtom?

Maila mig om du är intresserad av att komma.

En kontorsfastighet mitt i Stockholm CBD. Fastigheten är från 60-talet och vi stomrensar men återbrukar så mycket vi bara kan och certifierar enligt BREEAM in use.

Vi inspireras av serien Mad men och gör samtida tillägg i form av ett jättelikt burspråk. Vad är egentligen definitionen av ett burspråk?