Under hösten 2025 trädde förändringar i plan- och bygglagen i kraft som påverkar möjligheten att uppföra bygglovsfria komplementbyggnader. Syftet är att förenkla regelverket, men de nya bestämmelserna kräver fortfarande noggrann tolkning i varje enskilt projekt.
Den tidigare uppdelningen mellan Friggebod och Attefallshus har ersatts av en gemensam kvadratmeterpott.
Inom detaljplanelagt område får varje fastighet nu disponera totalt 45 kvm bygglovsfri yta. Befintliga bygglovsfria byggnader räknas in i denna pott.
En enskild bygglovsfri byggnad får vara högst:
- 30 kvm
- 4,0 m i taknock
Åtgärderna är indelade i tre kategorier: komplementbyggnad, komplementbostadshus och ekonomibyggnad, med olika förutsättningar beroende på huvudbyggnadens funktion.
Det är även möjligt att använda delar av kvadratmeterpotten för tillbyggnad av huvudbyggnaden. I vissa fall kan detta kombineras med bygglov genom en tvåstegsprocess, där en del prövas som lovpliktig och en del hanteras bygglovsfritt genom startbesked.
När krävs ändå bygglov
Regeländringen innebär inte att alla komplementbyggnader är fria från prövning. Bygglov krävs bland annat:
- om byggnaden placeras närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns utan grannmedgivande
- inom 30 meter från järnväg
- i områden av riksintresse för totalförsvaret
- vid särskilt värdefulla byggnader eller i kulturhistoriskt värdefulla miljöer
I praktiken omfattas i princip alla småstugeområden i storstäderna av sådan lovplikt, eftersom de har utpekats som kulturhistoriskt värdefulla miljöer av respektive stadsmuseum.
Även bygglovsfria åtgärder måste uppfylla kraven i PBL, PBF och Boverkets byggregler.
Vad betyder detta i praktiken?
För småhusägare inom detaljplanelagt område innebär de nya reglerna en större samlad flexibilitet, men också ett tydligare ansvar. När fler åtgärder kan genomföras utan formell bygglovsprövning flyttas ansvaret i högre grad från stadsbyggnadskontoret till byggherren att säkerställa att åtgärden uppfyller samtliga krav enligt plan- och bygglagstiftningen och gällande byggregler.
Det gör behovet av kvalificerad rådgivning större, inte mindre. Felaktiga bedömningar kan få konsekvenser långt senare, både juridiskt och tekniskt.
Ovan gäller inom detaljplanelagt område. Utanför detaljplan är den bygglovsfria byggnaden större och kan uppgå till 50 kvm med högre tillåten nockhöjd.
Vi arbetar löpande med bedömningar av komplementbyggnader och tillbyggnader i detaljplanelagda småhusområden, ofta i miljöer med kulturhistoriska värden. Vår roll är att tidigt klarlägga förutsättningarna och säkerställa att projektet håller både arkitektoniskt och juridiskt över tid.
